12月10日，長沙延續(xù)著低溫冷雨的天氣，而在望城坡環(huán)球家居超市擁有個小門面產(chǎn)權(quán)的羅正平卻是充滿了干勁，“11月召開的業(yè)主大會確定了以‘業(yè)主自治’的方式繼續(xù)經(jīng)營賣場，心里的一塊石頭落了地。”

在原經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)撤出后，原廣大環(huán)球家具超市便陷入了經(jīng)營迷局。這個經(jīng)營了15年的家具賣場何去何從，頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

事實(shí)上，在長沙，大賣場與小鋪面業(yè)主在經(jīng)營過程中出現(xiàn)“出走”“遷址”等情況的并不鮮見，位居芙蓉廣場中心位置的原百盛購物廣場就是其中之一。那么，由業(yè)主授權(quán)成立運(yùn)營公司，采用“自治”的方式來進(jìn)行一家大賣場的整體運(yùn)營，又是否能探索出迷局的破解之法？　　

老賣場實(shí)現(xiàn)首個商業(yè)“業(yè)主共治”

12月10日，長沙岳麓區(qū)望城坡大市場協(xié)調(diào)辦主任喻國軍向三湘都市報記者介紹，為了維護(hù)依然在該賣場內(nèi)做生意的200余個經(jīng)營戶和大、小共計(jì)900余位業(yè)主的利益，岳麓區(qū)政府、望城坡街道等各級政府部門組織業(yè)主多次協(xié)商，通過業(yè)主大會選舉成立了業(yè)主委員會，由大業(yè)主與小業(yè)主共同成立長沙嘉深達(dá)物業(yè)管理公司來進(jìn)行運(yùn)營，并將賣場新命名為“望城坡環(huán)球家居超市”。

“這種純商業(yè)賣場采用‘業(yè)主自治’的模式來進(jìn)行經(jīng)營的，在湖南省內(nèi)還是頭一家。”喻國軍稱，年底，由業(yè)主共同成立的運(yùn)營公司負(fù)責(zé)運(yùn)營的賣場將正式亮相，而整個賣場的提質(zhì)改造則計(jì)劃在2年內(nèi)完成。

繞家居賣場走一圈，可以看到，賣場外圍正在進(jìn)行提質(zhì)改造。據(jù)大業(yè)主代表之一的湖南嘉國投資有限公司負(fù)責(zé)人王志勇透露，此次不僅將翻新外墻，還將增設(shè)地面停車場，并為整個商場安裝中央空調(diào)、扶手梯等硬件設(shè)備。

“900多位業(yè)主，來自24個省份，再加上200余位經(jīng)營戶，就是一支很強(qiáng)大的力量。”作為小業(yè)主代表，同時也是該賣場業(yè)委會主任的羅正平認(rèn)為，業(yè)主自治的最大好處在于有著相同的利益訴求和出發(fā)點(diǎn)，能夠更大地發(fā)揮出各自的作用來。　　  

在租金與產(chǎn)權(quán)之間尋找平衡點(diǎn)

在賣場大門外，“政府指導(dǎo)、業(yè)主主導(dǎo)”“租金業(yè)主自己管理”等條幅隨處可見。羅正平表示，900余名業(yè)主預(yù)計(jì)在下周與新成立的物管公司簽訂合同，截至今天，這份合同樣本為期一周的公示期已過去了3天。

無論是原廣大環(huán)球經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的撤出，還是如今業(yè)主自治成立的新公司的接手運(yùn)營，其關(guān)鍵都繞不開“租金”二字。租金低了，業(yè)主不干；租金過高，運(yùn)營方又要承擔(dān)較大的經(jīng)營壓力。

究竟如何找到一個合適的平衡點(diǎn)？目前，望城坡環(huán)球家居超市的解決方法，是由大業(yè)主代表之一的湖南嘉國進(jìn)行“租金保底”承諾，如在實(shí)際運(yùn)營過程中，租金無法達(dá)到預(yù)期，則由該公司進(jìn)行補(bǔ)貼，解決大部分小業(yè)主的顧慮。

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不應(yīng)讓租金成為商業(yè)黑洞

租金往往是業(yè)主們最為關(guān)心的問題，而整個賣場能否持續(xù)健康地運(yùn)營下去才是本源。

早在2008年，選址芙蓉廣場的百盛購物廣場就曾因續(xù)租租金問題無法與小業(yè)主們達(dá)成一致而選擇撤場。在接下來的10年時間內(nèi)，僅有臨街鋪面及超市部分仍在經(jīng)營，大部分面積閑置。期間，前后有多個公司曾意欲接盤，有的甚至進(jìn)入了實(shí)際招商階段，但終因冗雜的利益關(guān)系而放棄。

修物業(yè)，賣產(chǎn)權(quán)，再統(tǒng)一由運(yùn)營方承租經(jīng)營……這種商業(yè)運(yùn)營模式，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來是多方收益的好模式。然而，這種模式背后，卻總因“租金”問題而讓物業(yè)陷入黑洞。

?一長沙業(yè)內(nèi)人士評價，采用業(yè)主自治的方式來組織人力進(jìn)行公司化運(yùn)營，如果選擇了具備商業(yè)運(yùn)管經(jīng)驗(yàn)的人來進(jìn)行操作，不失為一種好的解決方案，一定程度上避免因租金問題而產(chǎn)生的分歧，“在當(dāng)下的商業(yè)環(huán)境里，運(yùn)營方首先要考慮的應(yīng)該是如何吸引客流，帶旺生意，而非與業(yè)主在租金問題上‘扯皮’，最終影響賣場元?dú)狻?rdquo;

（作者：朱蓉  原標(biāo)題：老賣場推“業(yè)主自治”破解租金難題）